这篇报道深入探讨了广州越秀区共和村老旧房改造（旧改）采用“原拆原建”模式的尝试，并围绕其背景、优势与挑战展开分析。
**背景与基本现状**
1. **区位优势突出：** 共和村位于广州市中心地带，周边学校、市场、医院等公共设施齐全，是典型的学区房地段，具有较高的潜在物业增值空间。
2. **现状困境：** 小区楼房大多已有超过40年的楼龄，外墙老化、电线纷乱，甚至存在B级危险房屋，新房亟需改造。与之形成鲜明对比的是共和村附近的杨箕村，其旧改后从棚户区变为高档社区，成为广州旧改的成功样板。
**“原拆原建”模式与特点**
本文提到，共和村选择的“原拆原建”模式不同于通常由开发商主导的“一拆一建”大拆大建方式，而是由小区居民自主出资、自主改造。这种模式的关键特点包括：
1. 以“低成本”更新老旧房屋。
2. 居民深度参与整体规划和成本分担，享有更大的话语权。
3. 政府降低财政投入，减少原住民拆迁安置的协调难度。
但这也带来一系列实际困难，例如居民出资能力不一、意见协调复杂、融资支持有限等问题。
**关键挑战与难点**
1. **居民意愿难统一：**
- 旧改首轮意愿征集中，仅500户同意出资改造，占比不足三分之一，远未达到《广州市城镇危旧房改造实施办法》要求的90%以上同意率。
- 不少居民因经济能力有限，难以承担拆建费用，一些老人也难以接受高成本支出。
2. **资金来源受限：**
- 居民改造相比开发商主导的模式，融资能力薄弱，成本承担压力大。
3. **统筹实施复杂：**
- 小区涉及多产权、多利益主体，如何协调意见并推进实施是巨大挑战。
**可借鉴案例**
报道提及花都区集群街2号危房改造项目作为广东首例“原拆原建”成功案例：该项目通过居民大会、政府支持、银行低息贷款等方式解决改造资金与安置难题，具有复制参考的意义。
**未来推广与建议**
1. **政策规范与试点推动：**
- 罗宇建议政府优先选择产权单一、体量小、有改造共识的小区作为试点，以“小范围做成熟、大范围推广”的方式逐步推动这一模式的发展。
- 同时，需完善相关政策与细则，明确操作流程，为居民及各方主体提供清晰指引。
2. **引入金融与市场力量：**
- 推广商业银行低息贷款，允许居民提取公积金支付改造费用。
- 政府通过政策性补贴、融资优待等措施，提高市场主体参与积极性，降低居民改造成本或压力。
- 对适合商业开发的核心项目，可通过REITs（房地产信托基金）等金融手段吸引资金，保障项目收益性。
3. **多方协同机制：**
- 建议通过成立居民委员会或由政府牵头协调，统一居民意见，同时对个别极端反对者采取房屋征收方式。
- 政府更多扮演“资源整合者”角色，协调市场、居民与社会资金，促使项目落地。
4. **激励开发商参与：**
- 对开发商以社会合作方身份提供激励，例如允许配建商品房或打包运营社区商业资产，增强其参与意愿。
**总结**
“原拆原建”模式是广州存量老旧房改造中的一条大胆尝试之路，既能满足居民提升居住品质及房产增值的诉求，又能减少对政府财政的依赖，理论上具有发展潜力。然而，其推广仍面临政策支持与操作实践方面的诸多挑战，短期内或需通过试点推进及多方协作摸索经验，逐步完善相关机制。
随着城市更新进入“深水区”，“原拆原建”模式有望成为解决中心城区危旧房问题的积极探索范例，也可能为其他国内超大城市提供参考路径。
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